I. Architektenhaftung - Grundsätze

Beim Architektenvertrag handelt es sich um einen Werkvertrag, der nach bürgerlichem Recht, gem. §§ 631 ff BGB zu beurteilen ist, vorrangig aber nach den zwischen dem Auftraggeber und dem Architekten getroffenen Vereinbarungen.

Selbst wenn die Parteien eine Geltung der HOAI vereinbart haben, kann auf die in der HOAI geregelten Leistungsbilder zur Frage einer Mangelfreiheit des Architektenwerkes nicht zurück gegriffen werden, weil diese HOAI ausschließlich die Berechnung des Honorars betrifft.

Grundsätzlich ist auszuführen, dass ein Architekt nicht für jeden Mangel des Bauwerkes haftet, nach der Rechtsprechung ist vielmehr das sogenannte Architektenwerk (Planung, Bauüberwachung usw.) streng von dem Bauwerk als solches zu trennen. Mit anderen Worten haftet der Architekt nur für sein eigenes „Architektenwerk“, also grundsätzlich nur für Mängel seines Werkes. Damit kommt eine Architektenhaftung dann in Betracht, wenn entweder eine mangelhafte Planung, oder Fehler bei der Bauleitung/Objektüberwachung dem Architekten vorzuwerfen sind. Als Beispiel können hierfür die in der Baupraxis häufig vorkommenden Fälle einer Wohnflächenabweichung genannt werden. Sind dem Architekten bestimmte Wohnflächengrößen vorgegeben und weicht das später hergestellte Bauwerk zum Nachteil des Bauherren hiervon ab, ist das Architektenwerk mangelhaft und der Architekt zum Schadenersatz verpflichtet.

II. Planungsfehler

Die Planungsaufgaben des Architekten sind in den § 15 Abs. 2 Nr. 1 bis 7 HOAI umrissen.

Sind dem Architekten sämtliche Leistungsphasen übertragen, dann beginnt die Planungsphase mit der Grundlagenermittlung, hieran schließt sich die Vorplanung an, dann die Entwurfsplanung, die Genehmigungsplanung und die Ausführungsplanung. Schließlich endet das Planungsstadium mit der Vorbereitung der Vergabe und Mitwirkung bei der Vergabe.

Haftungsrechtlich steht für den Architekten in dieser Phase vor allem die Koordinierungs- und Beratungspflicht hinsichtlich der Baukosten im Vordergrund. Eine fehlerhafte Kostenschätzung kann in Fällen mangelhafter Kostenberechnung in der Leistungsphase 3 (Entwurfsplanung) zu Schadenersatzansprüchen gegen den Architekten führen, hierzu weiter unten.

Der Umfang der vom Architekten zu erbringenden Planung ergibt sich dabei stehts aus dem zwischen Bauherr und Architekt abgeschlossenen Architektenvertrag, sowie den Anforderungen, die erfüllt sein müssen, um ein zweckentsprechendes und funktionales Werk zu gewährleisten. Nach ständiger Rechtsprechung ist die Planung des Architekten daher fehlerhaft, wenn sie:

• nicht genehmigungsfähig ist,
• nicht den Regeln der Baukunst/Technik entspricht,
• lückenhaft ist, oder
• in technischer oder wirtschaftlicher Hinsicht nicht mit den vertraglichen Vereinbarungen übereinstimmt.

Beispiele für Planungsfehler im technischen Bereich:

• unzureichende Abdichtung gegen drückendes Wasser,
• lückenhaftes Leistungsverzeichnis,
• Fehlen einer Dampfsperre,
• unzureichende Dehnungsfugen,
• zu geringe Dachneigung,
• Planungsfehler beim Brandschutz,
• Setzungen beim Nachbargebäude,
• mangelnder Trittschallschutz,
• usw.

Beispiele für Planungsfehler im wirtschaftlichen Bereich:

• Ausfall von Steuervergünstigungen,
• Mietertragswünsche des Bauherrn verfehlt,
• Rentabilität eines Mehrfamilienhauses,
• Fehlplanung hinsichtlich Wohnfläche.

III. Mangelhafte Objektüberwachung/Bauüberwachung

Ist dem Architekten auch die Objektüberwachung/Bauüberwachung übertragen, nach dem Leistungsbild des § 15 Nr. 8 HOAI, dann umfaßt die Objektüberwachungspflicht des Architekten vor allem das Überwachen der Ausführung des Objektes auf Übereinstimmung mit der Baugenehmigung, den Ausführungsplänen und den Leistungsbeschreibungen, sowie den anerkannten Regeln der Baukunst/Technik, sowie die Koordination der an dem Baugeschehen fachlich Beteiligten.

Der Architekt muss dabei nicht täglich auf der Baustelle sein, vielmehr trifft ihn die Verpflichtung, regelmäßig und in angemessener, allerdings auf zumutbarer Weise eine Überwachung der Bauleistungen vorzunehmen. Handwerkliche Selbstverständlichkeiten bei allgemein üblichen, gängigen und einfachen Bauarbeiten, deren Beherrschung durch den Bauunternehmer vorausgesetzt werden kann, sind im Zweifel nicht von dem Architekten zu überwachen. Allerdings hat der Architekt wichtige Bauabschnitte, von denen das Gelingen des ganzen Werkes abhängt, persönlich oder durch einen erprobten Erfüllungsgehilfen unmittelbar zu überwachen und sich sofort nach der Ausführung der Arbeiten von deren Ordnungsgemäßheit zu überzeugen.

Als Beispiel hierfür kann genannt werden die Anwesenheits- und Überwachungspflicht des Architekten bei wichtigen Ausgrabungsarbeiten. In dem Zusammenhang dürfen wir auf unsere Homepage verweisen, auf der wir unter dem Link Mandanteninfo unter dem Stichwort „Architektenrecht“ zwei Urteile zu dieser Thematik abgedruckt haben, auch im PDF-Format.

Eine wichtige Grundleistung im Rahmen der Objektüberwachung ist auch die Rechnungsprüfung, insoweit ist es Aufgabe des Architekten, Abschlags- und Schlussrechnungen der Unternehmer insbesondere darauf zu überprüfen, ob

• die eingesetzten Preise mit den vereinbarten Preisen übereinstimmen,
• die eingesetzten Mengen mit den ausgeführten, bzw. denen des Aufmaßes in Einklang stehen,
• zusätzlich berechnete Leistungen nicht bereits vom Hauptauftrag erfaßt sind,
• Sonderkonditionen wie Rabatte, Skonti usw. berücksichtigt werden,
• vor Freigabe von Akonto- und Schlusszahlungen im einzelnen zu prüfen, ob die abgerechneten Werkleistungen ordnungsgemäß erbracht sind und den vertraglichen Vereinbarungen entsprechen.

IV. Baukostenüberschreitung des Architekten

Darlegung der Schadenshöhe

Ein Schadensersatzanspruch aus vertragswidriger Überschreitung der Baukosten durch den Architekten kann darauf gerichtet sein, die Mehrkosten zu erstatten. Dies setzt jedoch voraus, dass der Verkehrswert des errichteten Bauwerks unter den angefallenen Baukosten liegt.

Auch wenn dies nicht der Fall ist, kann ein erstattungsfähiger Schaden vorliegen, wenn der Bauherr darlegen kann, dass es ihm möglich gewesen wäre, das Bauwerk zu geringeren Kosten zu errichten.

Schließlich kommt die Erstattung des negativen Interesses infrage, wenn der Bauherr auch die aus der Verwirklichung des Baus gezogenen Vorteile berücksichtigt. Hierfür obliegt ihm die volle Darlegungs- und Beweislast.

Aktuelle Entscheidungen hierzu:

OLG Saarbrücken, Urteil vom 10.01.2006 - BGH, Beschluss vom 23.11.2006 - VII ZR 36/06 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen)

Problem / Sachverhalt

Der Auftraggeber macht unter anderem Schadensersatzansprüche gegen den Architekten wegen Überschreitung der vorgesehenen Bausumme geltend. Im Rahmen des Bauantrags beziffert der Architekt die voraussichtlichen Baukosten mit 2.204.000 DM. Hierauf stützt der Auftraggeber seine Entscheidung, das Bauvorhaben durchzuführen. Das Bauvorhaben wird durchgeführt und kostet schließlich 3.334.153,69 DM. Der Bauherr trägt vor, dass er das Projekt nicht realisiert hätte, wenn er diese Kosten vorher gekannt hätte. Aus diesem Grund macht er Schadensersatz gegenüber dem Architekten in Höhe von 1.080.475 DM geltend. Diese berechnet er wie folgt: 10% Auszahlungsgebühr, Zinsen für bestimmte Laufzeiten sowie Bereitstellungs- und Vorfinanzierungszinsen. Es handelt sich also um seinen Finanzierungsschaden.

Entscheidung

Das OLG weist die Klage ab. Zur Schadenshöhe führt es dabei aus: Ein solcher Schaden kann in den Mehrkosten liegen. Voraussetzung ist dann aber, dass die tatsächlich geleisteten Baukosten über dem Verkehrswert des Gebäudes liegen. Hierzu hat der Bauherr nichts vorgetragen. Er hätte auch vortragen können, dass die Kosten zwar dem Verkehrswert entsprechen, es aber möglich gewesen wäre, das Bauwerk zu geringeren Kosten zu errichten. Auch hierzu fehlt es an Vortrag. Der vom Bauherrn geltend gemachte Finanzierungsschaden stellt einen Anspruch auf Erstattung des negativen Interesses dar; der Bauherr möchte so gestellt werden, als habe er die wahren Kosten von Anfang an gekannt und vom Bauvorhaben Abstand genommen. Dabei berücksichtigt er aber nicht, dass ihm infolge der Durchführung sowohl Substanz- als auch Ertragswerte zugeflossen sind und auch noch zufließen werden. Diese Vorteile darf er aber nicht außer Betracht lassen. Er muss vielmehr unter Berücksichtigung der Nachteile und der Vorteile seine derzeitige Vermögenssituation mit der hypothetischen Situation vergleichen, dass er das Bauvorhaben nicht durchgeführt hätte.

Praxishinweis 1

Die Anforderungen an die Darlegung eines Schadensersatzanspruches wegen Baukostenüberschreitung sind auch hinsichtlich der Schadenshöhe sehr hoch. In den meisten Fällen wird sich keine Diskrepanz zwischen Baukosten und Verkehrswert ergeben, so dass eher der Nachweis infrage kommt, dass eine günstigere Realisierung möglich gewesen wäre. Auch das negative Interesse kann geltend gemacht werden; bei dessen Begründung sind aber die oben dargestellten Grundsätze sorgfältig zu beachten.

Praxishinweis 2

Die Begründung eines Schadensersatzanspruches wegen Überschreitung der Baukosten ist nahezu ausgeschlossen, wenn der Bauherr nicht eine eindeutige Vereinbarung darlegen und beweisen kann. Es kann daher nur empfohlen werden, eine solche Vereinbarung so früh wie möglich und schriftlich zu treffen.

Ausblick - Zusammenfassung

Derzeit ist das Thema Baukostenüberschreitung ein sehr aktuelles Thema und Gegenstand zahlreicher obergerichtlicher Entscheidungen aus den Jahren 2005 - 2009. Es kristallisiert sich derzeit eine Tendenz der Rechtsprechung heraus, dass wenigstens ab etwa 1/3 höherer Baukosten als geplant ein Schadenersatzanspruch des Bauherrn gegen seinen Architekten bejaht wird. Dessen ungeachtet bleibt die tatsächliche Durchsetzung eines Schadenersatzanspruchs gegen den Architekten schwierig.

Voraussetzung für jeden Schadenersatzanspruch ist zunächst ein Nachweis der Bauherrschaft über die Vereinbarung einer Kostenobergrenze mit dem Architekten.

Weitere Voraussetzung für einen Schadenersatzanspruch ist es, dass die tatsächlich geleisteten Baukosten über dem Verkehrswert des Gebäudes (zu teuer gebaut) liegen. In dem Fall hat der Bauherr für sein Geld weniger erhalten, als das Gebäude nach dem Verkehrswert tatsächlich wert ist und er kann den Architekten haftbar machen.

Liegen die tatsächlichen Baukosten dagegen unter dem Verkehrswert des Gebäudes (günstig gebaut), dann kann der Bauherr gleichwohl einen Schadenersatzanspruch geltend machen, wenn ihm der Nachweise gelingt, dass er das Bauwerk zu geringeren Kosten hätte errichten können.

Dabei muß sich der Bauherr allerdings im Rahmen der Vorteilsausgleichung diejenigen Substanz-, als auch Ertragswerte anrechnen lassen, die ihm durch die Mehrkosten verbleiben. Dies wären beispielsweise höhere Mieteinnahmen, die der Bauherr dadurch erzielt, dass das Gebäude größer als geplant ausfällt.

Gez.

Frank Stege
- Rechtsanwalt -
- Fachanwalt für Bau-
und Architektenrecht -